言说楼市

05-17 10:13

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【专访】易宪容:房地产平民代言人

  编者按:从1978年到今天,中国改革开放走过整整40年。40年间,中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年,对于人类历史来说,不过是弹指一挥间;但对于中国的城市建设和经济发展而言,却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放·地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划,希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者,与他们一起重温历史,共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放·地产40人】提名人物是原中国社科院金融发展室主任易宪容先生。

       出品人/贺寅宇、策划/陈海保、统筹/潘宇凌、采访/闫丽敏 撰文/闫丽敏 摄像/胡德鑫

  易宪容,被称为“房地产平民代言人”,是最早进入房地产行业评论界的一批人。

  1997年,他远赴香港学习,亲身经历了香港房地产市场最繁荣也最动荡的一年。香港房价飙涨,疯狂的楼市引来了一大批炒家,投机炒楼被当成最快捷的发达致富通道。而短短三个月之后,香港金融危机全面爆发,股市连番跌停。香港整体经济急转直下,房价高位回落,跌幅超三成,次年再回落四成……

  作为旁观者,这一切的变局都对易宪容产生了深刻的影响。也就是从那一年开始,他开始投身于房地产市场的研究之中,撰写了大量的评论文章。“98年我在《南方经济》上发表了一篇房地产行业的学术论文,也是从那时候开始,国内的各大媒体纷纷向我约稿。”易宪容回忆道。

  2007年,易宪容辞去中国社科院金融发展室主任一职,让舆论一时哗然。不少人表示,他的敢言风格,让自己遭致了一批既得利益者的打压。而时隔十余年,再提及此事,易宪容显得非常从容。在他心里,外人的议论和猜忌都是一些微不足道的小事,能够一心一意做研究、搞学术,才是自己矢志不渝的追求。

  2010年12月,易宪容被30万网民公推为与戴旭、郎咸平、张宏良、于建嵘、郭亦平、时寒冰、曹建海、孙锡良等人并列的“中国互联网九大风云人物”之一。这次评选,得到了绝大多数网民的认可,易宪容也在此时受到了业内外更广泛的关注。

  2015年,得到朋友的举荐,易宪容受聘于青岛大学,担任青岛财富管理研究院和青岛互联网金融研究院院长。在青岛大学这些年,他仍然醉心研究。一年8篇论文的发表量,让很多业内专家望尘莫及。平时的易宪容,也是笔耕不辍,坚持每日写博客,发表评论。从中国房价、到资产市场管理、货币政策……他的观点总是鞭辟入里,在网上有不少的拥趸者。

  易宪容说:房地产亟需一场大的变革、一个调整,才能走到更加健康的轨道上。他理想中的房地产市场,没有炒房者、没有投机者,老百姓都能住得起房子,房地产市场回归居住本性,每一位公民的居住权都能够得到保障。

  他在偌大的房地产浪潮中孤身呐喊,即使势薄力微,但仍坚持踽踽独行,奋力做一名为平民请命的“斗士”。

  就像他说过的那样:“我不惟权,不惟利,也不惟众,我站在社会整体利益的角度说话。”道虽迩,不行不至。未来的房地产市场是否真如易宪容所期待的那样,只能等待时间去检验、去证明、去实现……

  易宪容档案:

  江西上高人。原中国社科院金融研究所金融发展室主任,2007年辞去职位。作为一位以“敢言”著称的学者,易宪容的辞职在网络上引起了较大反响。

  易宪容被称为“房地产平民代言人”。现任青岛财富管理研究院和青岛互联网金融研究院院长、教授;青岛大学学术委员会副主任、博士生导师、教授。

  以下是乐居财经与易宪容的对话:

  1. 首先介绍一下您在青岛的工作情况吧,当初来青岛大学是怎样的一个契机?正在进行的项目是什么呢,和之前的有什么不同?

  青岛大学原党委书记、校长范跃进是我的朋友,他邀请我到这里的。目前我没有接触项目,每天主要是看书、写作,专心写论文,一心一意搞研究。

  比如去年一年我就发表了8篇论文,方向主要是中国经济当前发展走向以及对重大理论问题的相关研究。

  2. 介绍一下您跟房地产的缘分吧

  我正式进入地产行业是在1997年年底,之后我在香港待了3年做地产研究。当时来看,香港的房地产市场对中国房地产市场未来的发展有着重大的影响。所以我在98年写了一篇关于房地产行业的学术论文,发表在《南方经济》杂志上,算是当时最早从事房地产行业研究的一批人。也是从那时候,我开始密切关注房地产行业的发展以及走势。

  3. 把职业经历分成几个大的阶段,怎么简单快速回顾这一路的经历

  我的职业经历其实没有什么阶段划分,对于我来说自始自终就是一件事——做学术研究。金融、房地产、国际金融、中国金融改革、经济学理论等领域我都十分熟悉。这么多年以来,我除了发表一部分论文之外,也出版了两部著作。对于我来说,读书的目地就是做学术,我现在依然在做学术。

  4. 2007年,您辞去先前担任的金融发展与金融制度研究室主任一职。当年辞职事件真实的原因是什么,辞职前后的心态有什么变化?

  当时在社科院,我是想专心做一位搞学术的研究员。对于我来说,做学术才是我的爱好,我对行政类的事情完全不感兴趣。辞去研究室主任一职,我并没有真正离开社科院,还一直从事相关的研究工作。2015年12月底调任青岛,我才正式离开社科院。

  辞职前后的心态没有变化,对我来说就是做学术这一条、这一件事情。

  5. 您认为从业中遇到最大的困难是?如何克服的

  对于我来说,所有的困难都是可以解决,没有解决不了的时候。只要你把心态放的平一点,把欲望放的小一点,就没什么困难。毕竟我的目标是做学术,从始至终都是。当初在香港的时候,我每天6点起床,工作到11点,办公室、图书馆、宿舍三点一线。现在来到青岛大学,在这个既是办公室也是家的地方,仍然是和之前一样,专心做学术。所以,在工作方面我其实是没有什么困难的。

  6. 能否分享一个这些年中印象深刻的行业里的故事。好的,坏的,有趣的都可以

  这么多年来,我一直在做一件事,就是如何通过自己的能力让房地产相关知识更加普及,让民众能更好地认识这个市场;通过知识的普及,也让政府更好地了解这个市场。

  之前在香港的时候,我就总结出来:从世界全局来看,房地产市场最根本的问题就是住房要回归到消费市场,而不是炒作市场。如果中国的房地产市场能够回归,那么未来它还可以持续稳定地发展30年、40年甚至50年。然而早期的时候,相关部门没有把这一问题当回事,近几年才逐渐意识到,导致和世界上其他国家差距比较大。

  说实话,从经济学评论来讲,国内我是第一个。1997年的时候,经济学评论在全国还是空白,而我在当时几乎写遍了国内所有的财经媒体,像《21世纪经济报道》、《经济观察报》等等都向我约稿。我想,通过这种方式能够让大众了解更多的经济学知识、房地产知识,让他们能够更好更清楚地认识这个市场,就是我最开心的事情。

  7. 之前您说:三四线去库存是个不可能完成的任务。 但碧桂园恒大等一线品牌房企也正是在2017年发力三四线让业绩冲到了新的高度,对此您的看法是?

  这是两个概念,一是恒大碧桂园卖了大量房子,而去库存则是另外一个概念。根据市场法则,事情十分简单,如果是消费品及库存过多,就得要降低价格销售,这样生产者的供给才会减少,库存才能通过降低价格出售消化掉。反之,如果是消费品,目前库存过多,如果价格还在上涨,那么生产者不仅不会减少供给,反之还会增加供给,库存只能会越来越多。所以说,如果住房是消费品,房价还在上涨,这个时候想去库存,只能是天大的笑话!

  只要城市的土地利用效率提高,城市的交通条件改善,就会有更多的房子被建设出来,而这种意义上的库存是去不了的。

 8. 您觉得这半年以来各个城市的调控政策,对平抑房价、甚至下降会起到什么作用?

  这些调控政策几乎没有对房价的控制起到根本作用。房地产调控最核心的概念:房子是用来住的,所以需要让房地产回归到消费市场。而现在,大家把买房当做投资,靠买房来升值赚钱,如果这种风气不改变,政策不以消除这种风气为出发点,那这些调控政策起到的作用非常有限。

  9. 当年您说出北京房价要跌三成上海房价会跌一半的观点,当时主要基于什么得出?现在是否还坚持?对未来1、2年的楼市有何看法?

  我当时说出“上海、北京房价要跌”这个观点时,是有一个前提的。也就是:“当住房是消费行为的情况下,房价能够跌多少?”如果抛开前提条件,那这个问题一点意义都没有。

  我对房地产市场研究有一个核心概念——就是要保证住房市场居住公正。因为居住权是天赋人权,国家有义务保障每一个人的基本居住条件。要保障这个权利,住房就不能炒作,不能成为财富,这是个前提条件。

  去年我写了一篇文章叫《中国房地产市场居住正义理论》,就是探讨房子的居住属性问题。当房价过高时,普通民众负担不起,而少数人却把房子当做一种财富大大量占有。房子应该回归据主属性,不能沦为炒房客牟利的工具。因此,在住房是消费品的前提下,房价是要跌的。

  目前房地产市场有无泡沫可以用很简单的标准去判断:绝大多人都买不起,肯定是有泡沫;这么多人炒房,肯定是泡沫;这么多人把炒房作为一件正义的事情,肯定是泡沫。

  就目前中国的房地产市场而言,只要房地产以投资为主导的市场导向不改变,那房价还是要涨。即使现在看起来涨幅很小,但是还会涨下去。有些城市出台了一些政策,但是这些政策并不能治本。举个例子,现在很多城市出台了人才落户政策,其实可以说这是“住房营销战”。 引进的人才可以先行落户,那么这些人落户后就会直接获得购房资格。在某种程度上讲,就是促进了当地的房地产市场发展。这样下去,房价还是会继续上涨。

  10. 40年的发展,在你眼中,房地产业最大变化,让你觉得最有价值的地方在哪?

  房地产业让很多人的住房条件得到改善,这是个不争的事实。

  一开始进入这个行业较早的人应该是很有优势的。像我,是2002年买的房子,那时候房子的质量可能比现在差一些,但是非常便宜。当时北京也就三四千块钱一平,房子也特别多。

  另外,房地产业对中国的经济发展做出了极大的贡献,使整个社会的城市化进程速度加快。房地产市场通过过度的信贷扩张,促使房价上涨,将GDP拉了上去,也就进而促进了经济的增长。

  但是现在还有一个新的概念,货币快速扩张之后,财富并不是真的增长了。这种财富在扩张的过程中越来越向少数人聚集,社会财富分布越来越不公,这也是中国经济存在的巨大潜在风险。

  所以,为什么要控制房价?只要房价市场真的调整到位,那所有的问题都会暴露出来。从大城市涨到中城市再涨到小城市,等到小城市没有什么可涨的时候,问题就会出来,这是阶梯式的2、3、4线城市传递。所以未来房地产市场是怎么样的谁也不好说,等历史去评判吧。

  11.聊一下您在行业中这么多年的所得所失吧

  没什么得失,我就是天天读书。读了那么多书就不考虑有什么得,有什么失。喜欢一件事,我就会一直做下去;喜欢做研究,我就会一直研究下去。有人说易老师,你写这么多文章累不累啊?其实我没有感觉到累,我觉得很开心。特别是文章写出来以后,让大家了解到事情的真相,我就觉得是很开心的事了。

  12.描绘一下你理想中未来地产的模样吧

  中国的房地产市场一定要经过一个震动、一个调整,才能走到更加健康的轨道上。因为我们的市场从来没有调整过,所以我们不知道这个市场到底需要一个什么东西。经过挫折之后,我们才会珍惜。

  但是这个震动什么时候发生,谁都不知道;未来房地产市场走到哪里,谁都不知道。震动一旦发生以后,任何人不可阻止。之前我说过:如果“房住不炒”的概念真的得到实现,那我们的房地产市场一定是非常有前景的,是可以发展很长一段时间的。只要我们回到“房住不炒”的基点,回到以消费为主,那我们的市场很有潜力。房地产不是拿来炒作的,要首先满足中国14亿人的居住权,这是基本人权。

  13. 最后,说3个除了自己之外,地产40年里的人名以及简短理由(互相点评)

  王石、潘石屹都很不错,他们是很成功的企业家。但遗憾的是,他们没有把房地产市场引到一个正确的道路上去。


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