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04-17 13:57

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沈阳4.17楼市限购后的13条市场意见,购房者必读!

4月17日早,沈阳市发布楼市限购令,限购范围为和平区、沈河区、浑南(三环内),本地人可以购买(持有)2套,外地人可以购买(持有)1套。公积金贷款政策从6个月内没有现金提取改为12个月内没有现金提取。

黄sir上午接到很多朋友的问题,问的最多的是限购后房价走势如何?现根据文件与市场现状,作出13条非官方解释:

1,2018年3月21日,大连出台限购,中山、西岗、沙河口和高新园区实行限购,本地人2套,外地人1套以上,不再允许购买商品住房。大连出台限购政策的背景是,大连2018年1月房价上涨速度排名全国前三。

2,沈阳2017年房价上涨幅度及2018年第一季度,在上层相关统计部门里的数据,一直位于全国前列。有消息称,沈阳市被多次约谈,如果控制不住房价上涨速度,必须出台限购。从上图可以看出,今年2月,沈阳新房价涨幅12.1%,全国第二,直接触发限购令出台。

3,沈阳限购政策,效仿大连,没有全市限购,限和平、沈河、浑南(三环内)三区,是因此三区域地处沈阳市中心,房价自然是全市最贵区域,限购此三区,实际意义是限制成交,三个中心区域成交量降低,即高房价成交套数减少,有助于拉低全市均价。

4,沈阳这次出台限购,消息封锁的非常严密,而且出台迅速,没有像上一次发布前被各类自媒体曝光,说明已经得到上层明确指示,必须出台,而且要快。

5,虽然沈阳近一年房价上涨速度极快,但沈阳市总体均价仍未过万,官方公布的数据未到9000元/平方米,最高房价未破30000元/平方米,不说与其它省会城市比,在东北,均价与最高价也不及大连、哈尔滨。

6,经过自曝数据作假,辽宁沈阳经济处于相对低谷,其实需要房地产拉动,沈阳出台限购,实属无奈之举,因此才看到了只限三区的政策版本。

7,从大连限购一个月的市场反馈情况下,限购区域内成交量跌,非限购区域成交量涨,可以预见,铁西、大东、皇姑、于洪、沈北、浑南(三环外)成交量将拉升,有助于降低统计数据中的沈阳市均价。

8,所有的消息中,都未提限购何时开始实施。答案是:随时。

9,今天出台的文件中第二条容易被忽略:未售房源申报均价不得超过2018年3月备案均价。这意味着,短期内开盘的新房,房价暂时不会上涨。至于期限多长,很难判断。

10,因为冬季施工停工原因,4月是沈阳楼市每年抬头的季节,限购限价令一出,最头疼的不是购房者,是开发商。多数品牌开发商为上市公司,有现金回流指标要求,新政一出,开发商必定调整策略。很多人问,去年今年高价拿地的开发商怎么办?答案:多数新拿地不在限购区域内,少数在限购区域内的,他们现在也不知道,可能下半年会知道。

11,沈阳楼市经过两年去库存,去化周期已经低于平均水平线(各数据公司统计不一,但均表示去化周期不高),供求关系趋于平衡,局部甚至紧张。黄sir个人观点:限购政策是为完成任务,稳住房价,不是打压房价;如果回归市场规律,沈阳市房价还会上行,只是在现有政策环境下,即使涨也不会大涨。

12,沈阳楼市相对全国热点城市而言比较健康,炒房客几乎没有。虽然房价去年上涨较多,不过多数沈阳人都已经以低价购买了房产,但近两年的限售限价,贷款利率上浮,现在的限购政策,会影响很多市民的改善需求。没办法。

13,目前全国一盘棋,严控房价,沈阳不能置身世外,可惜沈阳错过2016年全国热点二线城市房价上涨热潮,又被随之而来的限制束缚了手脚。

(北方楼市 黄进)

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