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06-14 16:02

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1-4月沈阳二手房成交量超过新房,三甲:铁西、于洪、和平


全城数据展望:当下与未来


随着土地稀缺、楼面地价走高,房价长期稳健上涨,新房供应中期偏紧(学区纠纷频发),未来沈阳二手房市场量价齐升,直至“洼地”消失。2010-2017年,沈阳二手房交易量和一手房同步运行,逐年走高,且占比由35%提升至44%2018年占比更是跃升至52%,2018年将是现房/期房成交比值较大的一年。

截至2016年底,沈阳市区人口216万户 / 二手房年均销量12万套=18年,沈阳居民家庭的换房周期平均为18年,活跃度远超一线城市。

新房过户即成二手,沈阳历年积淀的二手房市场规模将会愈来愈大。按占比趋势,二手房交易量长期看注定追平乃至超过一手房交易量;同时,二手房套均成交面积亦将稳步提升(目前,二手房套均84.27平,一手房套均93.7平)。

沈阳未来开征“房产税”的两大观察指标:符合征税条件的税基(200万套)、二手房成交占比(70%以上)——目前尚有较大距离;

沈阳二手住宅月度成交套数,近年持续增加:

沈阳二手住宅套均成交面积,近年持续走高,次新房活跃:

2018年1-4月二手房成交量排名:铁西、于洪、和平位居三甲,敏感性分析要素:人口规模、性价比、学区配套。另外,皇姑排名上升一位,超过浑南(相对一季度)。


1-4月二手房成交活跃度:沈河、皇姑、和平位居冠亚。沈北、浑南相对最不活跃。



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不少读者朋友们留言说有购买(出售)二手房的意愿,主要考虑地段和学区配套。只是没有一个客观公证的标准,担心买贵(卖贱)了。交流下来,需要考虑的因子、权重、敏感性分析很是繁难:


①、房价综合体现了地段、园区、房屋、服务价值;

②、地段=自然环境+交通环境+商业环境+历史人文环境+产业经济环境;

③、房地产增值收益=长期通胀(货币、人口)+短期供求(政策、土地、资金);

④、增值兑现=价差收益=转售或者再融资(二次抵押贷款)。


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